Neste artigo
Este texto é informativo. Para um caso concreto, consulte o contrato e um advogado.
Quanto os índices acumularam em 12 meses?
| Índice | Acumulado em 12 meses | Referência |
|---|---|---|
| IGP-M (FGV) | 3,35% | até setembro de 2026 |
| IPCA (IBGE) | 4,22% | até agosto de 2026 |
| Aluguel anunciado (Índice FipeZAP) | 9,16% | até agosto de 2026 |
Os dois primeiros são índices de inflação, usados para reajustar contratos. O terceiro mede quanto subiu o preço dos aluguéis anunciados, e não serve para reajuste: ele mostra a distância entre o contrato antigo e o mercado.
O que a lei permite?
- Periodicidade mínima de um ano. A Lei 10.192/2001 declara nula a cláusula de reajuste com prazo inferior a 12 meses.
- Índice livre, dentro de limites. O artigo 17 da Lei do Inquilinato proíbe fixar o aluguel em moeda estrangeira ou vinculá-lo ao salário mínimo ou à variação cambial.
- Mudança por acordo. Pelo artigo 18, as partes podem alterar o valor e a cláusula de reajuste quando quiserem, de comum acordo.
- Revisão judicial. Sem acordo, qualquer das partes pode pedir a revisão do aluguel na Justiça depois de três anos de contrato, para ajustá-lo ao preço de mercado (artigo 19).
IGP-M ou IPCA: qual usar?
| IGP-M | IPCA | |
|---|---|---|
| Quem calcula | FGV | IBGE |
| O que mede | Preços no atacado, ao consumidor e na construção | Preços ao consumidor |
| Comportamento | Oscila mais; sente o dólar e as matérias-primas | Mais estável; é a inflação oficial |
| Uso em contratos | Tradicional nos aluguéis | Cresceu depois de 2021 |
O IGP-M foi durante décadas o índice padrão dos aluguéis. Em 2020 e 2021 ele disparou muito acima da inflação ao consumidor, e muitos contratos migraram para o IPCA. A lição ficou: o IGP-M pode subir muito ou ficar negativo em pouco tempo. O IPCA acompanha de perto o custo de vida de quem paga o aluguel.
Existe ainda o IVAR, índice da FGV criado em 2022 para medir a variação dos aluguéis residenciais a partir de contratos reais. Ele é menos usado em cláusulas de reajuste.
Não há resposta única. Para o proprietário, o IPCA dá previsibilidade. Para o inquilino, protege de saltos. O importante é a cláusula ser clara: qual índice, qual mês de referência e o que acontece se ele for negativo ou deixar de existir.
Como calcular o reajuste?
A conta é uma multiplicação:
novo aluguel = aluguel atual × (1 + índice acumulado em 12 meses)
Exemplo com um aluguel de R$ 2.000,00:
| Índice | Conta | Novo aluguel |
|---|---|---|
| IGP-M, 3,35% | 2.000 × 1,0335 | R$ 2.067,00 |
| IPCA, 4,22% | 2.000 × 1,0422 | R$ 2.084,40 |
Três cuidados:
- Use o acumulado dos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato, não o do ano civil.
- Aplique só sobre o aluguel. Condomínio e IPTU seguem os próprios valores.
- Avise o locatário antes, com o índice, o percentual e o novo valor.
O que as pessoas estão buscando sobre o assunto?
No Google, "reajuste de aluguel 2026" é a consulta mais ligada ao tema, seguida de "índice de reajuste de aluguel" e "reajuste de aluguel IGP-M". A busca "IGP-M últimos 12 meses" cresceu 60% em um ano. Inquilinos e proprietários estão conferindo a conta. A imobiliária que envia o cálculo explicado evita a dúvida e o telefonema.
Reajuste não é o mesmo que preço de mercado
Com o IGP-M em 3,35% e o aluguel anunciado subindo 9,16%, um contrato antigo fica abaixo do mercado a cada ano. Isso abre duas conversas para a imobiliária:
- Na renovação, comparar o aluguel reajustado com o preço dos imóveis parecidos na região e propor um acordo.
- Com o proprietário, mostrar que a troca de inquilino tem custo (imóvel vazio, pintura, nova intermediação) e que um reajuste negociado pode valer mais que um aluguel de mercado depois de dois meses sem receber.
Como não esquecer um reajuste?
Reajuste esquecido é dinheiro que o proprietário deixa de receber e uma conversa difícil depois. O controle precisa ser automático: data de aniversário de cada contrato, índice aplicado e novo valor lançado na cobrança seguinte. Na Basimob, o reajuste é aplicado pelo índice oficial na data do contrato.
O restante da rotina de locação está no guia Contrato de locação.
Este artigo faz parte do guia Contrato de locação: guia completo para imobiliárias e administradoras.
Perguntas frequentes
- Qual é o índice de reajuste de aluguel em 2026?
- Não existe um índice oficial único: vale o que está no contrato. Os mais usados são o IGP-M, da FGV, e o IPCA, do IBGE. Em 12 meses, o IGP-M acumulou 3,35% até setembro de 2026 e o IPCA, 4,22% até agosto de 2026.
- De quanto em quanto tempo o aluguel pode ser reajustado?
- Uma vez por ano. A Lei 10.192/2001 considera nula a cláusula de reajuste com periodicidade inferior a um ano.
- O que fazer quando o índice do contrato fica negativo?
- Depende do que o contrato prevê. Muitos contratos dizem que o índice negativo não reduz o aluguel. Quando o contrato não trata do assunto, a aplicação literal do índice levaria à redução do valor, e o melhor caminho é um acordo por escrito entre as partes.
- Posso trocar o índice do contrato?
- Sim, por acordo. O artigo 18 da Lei do Inquilinato permite que as partes fixem novo valor de aluguel e insiram ou modifiquem a cláusula de reajuste, de comum acordo. A troca deve ser feita por aditivo assinado.
Fontes
- Banco Central do Brasil. SGS: IGP-M (série 189, até set/2026) e IPCA (série 433, até ago/2026). bcb.gov.br
- Lei nº 10.192, de 14 de fevereiro de 2001, art. 2º, § 1º. planalto.gov.br/ccivil_03/leis/leis_2001/l10192.htm
- Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato), arts. 17, 18 e 19. planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
- Índice FipeZAP de locação residencial, ago/2026, via Exame e Portas (15/09/2026). fipe.org.br
- Google Trends. Brasil, pesquisas relacionadas a “reajuste de aluguel”, out/2025 a set/2026. trends.google.com.br
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