Garantias locatícias: fiador, caução e seguro fiança, como funciona cada uma

Este texto é informativo e não substitui a orientação de um advogado ou de um corretor de seguros.

Quais garantias a lei permite?

O artigo 37 da Lei do Inquilinato lista quatro:

1. Caução
2. Fiança (o fiador)
3. Seguro de fiança locatícia
4. Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

O parágrafo único do mesmo artigo é direto: é vedada, sob pena de nulidade, mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato. O artigo 43 vai além e classifica como contravenção penal exigir mais de uma. Pedir fiador e mais três aluguéis de caução, portanto, não é opção.

Como funciona cada uma?

Garantia	Como funciona	Ponto forte	Ponto fraco
Caução em dinheiro	O locatário deposita até três aluguéis em caderneta de poupança	Simples e sem terceiros	Cobre pouco se a dívida crescer
Fiador	Uma pessoa responde pela dívida com o próprio patrimônio	Sem custo para o locatário	Difícil de conseguir; cobrança demorada
Seguro fiança	A seguradora paga o aluguel não pago, conforme a apólice	Recebimento previsível; análise feita pela seguradora	Custo para o locatário
Quotas de fundo	O locatário cede quotas de um fundo como garantia	Não imobiliza o dinheiro	Pouco usada

Caução

O artigo 38 admite caução em bens móveis ou imóveis. A mais comum é em dinheiro, e a lei põe dois limites no § 2º: não pode passar de três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança. Quando o contrato termina sem dívida, o locatário recebe o valor com os rendimentos.

O mercado também usa o título de capitalização como forma de caução: o locatário compra o título, que fica vinculado ao contrato.

Fiador

É a garantia tradicional. O fiador assume a dívida se o locatário não pagar. A lei permite ao locador pedir novo fiador ou a troca da garantia em algumas situações, como morte ou insolvência do fiador e prorrogação do contrato por prazo indeterminado quando a fiança foi dada por prazo certo (artigo 40).

A dificuldade é conhecida: pouca gente tem um parente com imóvel quitado na mesma cidade disposto a assinar.

Seguro fiança

O locatário paga o prêmio e a seguradora garante o aluguel e os encargos previstos na apólice. Para o proprietário, a vantagem é receber sem depender de cobrança judicial contra uma pessoa. Para o locatário, é a saída quando não há fiador. A seguradora analisa o cadastro e a renda antes de aceitar.

O que o locatário prefere?

Na pesquisa Fronteiras da Moradia 2026, do DataZAP, 40% dos locatários preferem alugar sem garantia e 36% preferem caução. A mensagem é clara: a garantia é vista como obstáculo.

A busca no Google confirma a dúvida. Na comparação de outubro de 2025 a setembro de 2026, "seguro fiança" teve 1,75 vez a busca de "caução aluguel". As consultas mais ligadas às garantias são do tipo "como funciona": "seguro fiança como funciona", "caução aluguel como funciona", "fiador como funciona". E a pergunta "como funciona o seguro fiança para locação de imóvel" cresceu 400% em um ano.

O cliente chega sem saber a diferença. A imobiliária que explica as opções em linguagem simples, antes da visita, tira um medo do caminho.

Qual garantia escolher?

• Locatário com renda comprovada e sem fiador: seguro fiança.
• Locatário com reserva em dinheiro: caução de até três aluguéis.
• Locatário com familiar proprietário na cidade: fiador.
• Imóvel de aluguel alto ou proprietário avesso a risco: seguro fiança, pela previsibilidade.
• Proprietário que aceita alugar sem garantia: a lei permite, nesse caso, cobrar o aluguel antecipado, até o sexto dia útil do mês que começa (artigo 42).

O que a imobiliária deve fazer?

1. Definir a política de garantias aceitas e escrevê-la no anúncio.
2. Explicar as opções ao pretendente logo no primeiro contato.
3. Registrar a garantia no contrato, com todos os dados: valor e conta da caução, qualificação do fiador ou número da apólice.
4. Acompanhar o vencimento do seguro, que precisa ser renovado.
5. Nunca somar garantias.

Na Basimob, a política de garantias da imobiliária aparece no anúncio de locação, e cada modalidade tem a própria ficha no contrato, com aviso quando a apólice de seguro está perto de vencer.

O restante do contrato está no guia Contrato de locação.