Contrato de locação: guia completo para imobiliárias e administradoras

Este guia é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Cada contrato tem particularidades, e a lei é interpretada pelos tribunais.

Por que o contrato de locação merece atenção?

Porque o aluguel virou a forma de moradia que mais cresce no país. Segundo o IBGE, 23,8% dos lares brasileiros são alugados: 18,9 milhões de domicílios em 2025, 54% a mais que em 2016. Cada um deles depende de um contrato, e a maior parte dos conflitos entre locador, locatário e imobiliária nasce de uma cláusula mal escrita ou de um passo que ficou sem registro.

Qual lei rege a locação?

A Lei 8.245, de 1991, a Lei do Inquilinato. Ela vale para imóveis urbanos, residenciais e comerciais. Os pontos que toda imobiliária precisa conhecer:

Assunto	O que a lei diz	Artigo
Valor do aluguel	É livre, mas não pode ser fixado em moeda estrangeira nem vinculado ao salário mínimo	17
Reajuste	As partes podem combinar e alterar a cláusula de reajuste	18
Revisão judicial	Sem acordo, pode ser pedida depois de três anos de contrato	19
Devolução antes do prazo	O locatário paga multa proporcional ao tempo que faltava	4º
Garantias	Caução, fiança, seguro fiança ou cessão de quotas de fundo; só uma por contrato	37
Fim do prazo (30 meses ou mais)	O contrato termina sem necessidade de aviso	46
Fim do prazo (menos de 30 meses)	Prorroga-se automaticamente; a retomada é limitada	47

O que o contrato precisa ter?

1. Qualificação das partes: nome, documento, estado civil e endereço de locador, locatário e fiador, se houver. Quando há mais de um locatário, todos assinam.
2. Descrição do imóvel: endereço completo, matrícula e o que o acompanha (vaga, depósito, móveis).
3. Finalidade: residencial ou não residencial.
4. Prazo e datas: início, fim e dia de vencimento.
5. Valor do aluguel e encargos: quem paga condomínio, IPTU, seguro e contas de consumo.
6. Reajuste: índice e mês de aniversário. Veja reajuste de aluguel: IGP-M ou IPCA.
7. Garantia: uma única modalidade. Veja garantias locatícias.
8. Multa por atraso e por rescisão. Veja multa por rescisão de contrato de aluguel.
9. Vistoria: referência ao laudo de entrada, que passa a fazer parte do contrato. Veja laudo de vistoria de imóvel.
10. Regras de uso: benfeitorias, sublocação, animais, obras.
11. Assinaturas das partes e, quando o contrato prevê, de duas testemunhas.

Quais são os deveres de cada parte?

A lei lista as obrigações nos artigos 22 e 23. As que mais geram dúvida:

Do locador (artigo 22)

• Entregar o imóvel em condições de uso.
• Responder por defeitos anteriores à locação.
• Fornecer, se o locatário pedir, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega.
• Dar recibo discriminado do que foi pago.
• Pagar a taxa de administração imobiliária e de intermediação.
• Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
• Pagar impostos e taxas do imóvel, salvo disposição contrária no contrato.

Do locatário (artigo 23)

• Pagar o aluguel e os encargos no prazo.
• Usar o imóvel para o fim combinado e cuidar dele como se fosse seu.
• Devolver o imóvel no estado em que recebeu, salvo o desgaste do uso normal.
• Avisar o locador de qualquer dano ou defeito.
• Reparar os danos que causar.
• Não modificar o imóvel sem autorização por escrito.
• Pagar as contas de consumo.
• Permitir a vistoria, com dia e hora combinados.

Qual prazo colocar no contrato?

Trinta meses é o prazo mais usado nas locações residenciais, por causa dos artigos 46 e 47:

• Com 30 meses ou mais (art. 46): o contrato termina na data combinada, sem aviso. Se o locatário ficar no imóvel por mais de 30 dias sem oposição, a locação segue por prazo indeterminado, e o locador pode pedir o imóvel a qualquer tempo, com 30 dias para a desocupação.
• Com menos de 30 meses (art. 47): no fim do prazo, a locação é prorrogada automaticamente, e o locador só retoma o imóvel em casos específicos, como uso próprio, ou depois de cinco anos de locação.

Como é a rotina de administrar uma locação?

O contrato é o começo. A administração é o que vem depois, mês a mês:

1. Análise do pretendente e definição da garantia.
2. Vistoria de entrada, com laudo e fotos.
3. Assinatura do contrato e entrega das chaves.
4. Cobrança mensal, por boleto ou Pix, com controle de atraso, multa e juros.
5. Repasse ao proprietário, descontada a taxa de administração, com recibo discriminado.
6. Reajuste anual, na data de aniversário.
7. Renovação ou encerramento, com vistoria de saída e acerto de contas.
8. Informações fiscais, como a DIMOB, que a imobiliária entrega à Receita Federal.

Cada etapa feita à mão, em planilha, é um ponto de erro: reajuste esquecido, repasse com valor errado, laudo que ninguém acha na hora da saída.

O que o locatário de hoje espera?

Menos burocracia. Na pesquisa Fronteiras da Moradia 2026, do DataZAP, 81% dos locatários disseram que considerariam fechar o aluguel de forma 100% digital, e 40% preferem locação sem garantia. Contrato com assinatura eletrônica, boleto ou Pix e vistoria com fotos no celular deixaram de ser diferencial.

Como a Basimob ajuda

Na Basimob, o contrato é emitido a partir dos modelos da própria imobiliária e assinado eletronicamente. A plataforma gera as cobranças mensais por boleto e Pix, aplica o reajuste pelo índice oficial, calcula a taxa de administração, registra o repasse ao proprietário com recibo discriminado e faz a vistoria digital com laudo de entrada e de saída.