Neste artigo
Por que tanto imóvel é anunciado acima do preço?
Porque o proprietário parte do valor que quer receber, e não do valor que o mercado paga. Um estudo do QuintoAndar com mais de 150 mil contratos e anúncios, de janeiro de 2023 a abril de 2024, divulgado pela Exame, mediu o tamanho do problema:
- 54% dos imóveis à venda são anunciados acima do preço ideal;
- 37% dos imóveis para alugar também;
- quem anuncia acima da faixa ideal fecha com desconto cinco vezes maior;
- só 2 em cada 10 aluguéis fecham acima do valor recomendado.
A ideia de "anunciar alto para ter margem de negociação" produz o resultado contrário: o imóvel demora, perde visitas e termina vendido por menos.
O que acontece na primeira semana?
É quando o anúncio recebe mais atenção. No mesmo estudo, um imóvel para alugar recebia em média 9,8 visitas agendadas por semana na primeira semana e 4,2 por semana depois de um mês. O anúncio novo aparece para quem acompanha a região todos os dias. Se o preço está errado nesse momento, essas pessoas descartam o imóvel e não voltam quando o valor é corrigido.
Como chegar ao preço certo?
- Liste comparáveis. Imóveis do mesmo tipo, no mesmo bairro, com metragem, quartos e vagas parecidos.
- Separe anunciado de fechado. O preço de anúncio é o desejo do vendedor. O preço de fechamento é o mercado. Use os dois, e dê mais peso ao segundo.
- Ajuste pelo imóvel. Conservação, andar, posição do sol, vaga e reforma mudam o valor dentro da mesma rua.
- Olhe o tempo de anúncio. Comparável parado há meses está caro, e não serve de referência.
- Defina uma faixa, não um número, e anuncie perto do meio dela.
- Combine a revisão. Uma data para reavaliar o preço se não houver proposta.
Que referências de mercado usar?
Como pano de fundo, os índices públicos de agosto de 2026:
| Indicador | Valor |
|---|---|
| Preço médio de venda anunciado (FipeZAP) | R$ 9.954 por m² |
| Aluguel médio anunciado (FipeZAP) | R$ 54,47 por m² |
| Alta da venda anunciada em 12 meses | 5,49% |
| Alta do aluguel anunciado em 12 meses | 9,16% |
| Alta dos imóveis financiados em 12 meses (IVG-R, Banco Central) | 5,28% |
| Inflação em 12 meses (IPCA) | 4,22% |
| Rentabilidade média do aluguel | 6,14% ao ano |
São médias nacionais de anúncios. Servem para mostrar a direção do mercado ao proprietário, e não para definir o preço de um imóvel específico. O quadro completo está em mercado imobiliário em 2026.
Como conduzir a conversa com o proprietário?
- Leve os comparáveis impressos ou na tela. A conversa deixa de ser opinião contra opinião.
- Mostre o custo de esperar. Imóvel vazio paga condomínio e IPTU todo mês.
- Fale da primeira semana. O melhor momento do anúncio não se repete.
- Proponha um teste com prazo. "Anunciamos por este valor por 30 dias; sem proposta, revisamos."
- Registre o combinado, para a revisão não virar uma segunda negociação.
E quando o preço está abaixo?
Acontece menos, mas acontece, principalmente em imóvel herdado ou quando o proprietário tem pressa. O sinal é a quantidade de contatos nos primeiros dias: procura muito acima do normal pede reavaliação. A imobiliária que avisa o proprietário nessa hora ganha a confiança dele para os próximos imóveis.
O preço é um dos argumentos da captação. Os demais estão no guia Como captar imóveis.
Este artigo faz parte do guia Como captar imóveis: guia para imobiliárias, com os dados do que o cliente procura.
Perguntas frequentes
- O que acontece quando o imóvel é anunciado acima do preço?
- Ele recebe menos visitas e acaba fechando com desconto maior. No estudo do QuintoAndar divulgado pela Exame em 2024, quem anunciou acima da faixa ideal deu um desconto final cinco vezes maior, e só 2 em cada 10 aluguéis fecharam acima do valor recomendado.
- Qual é o preço médio do metro quadrado no Brasil?
- Em agosto de 2026, o Índice FipeZAP registrou R$ 9.954 por metro quadrado na venda e R$ 54,47 por metro quadrado no aluguel, na média das cidades monitoradas. São médias de anúncios: o preço de cada imóvel depende do bairro, do padrão e do estado de conservação.
- Como convencer o proprietário a baixar o preço?
- Com dado, e antes de anunciar. Mostre imóveis parecidos na região, o tempo em que estão anunciados e o que acontece com a visitação depois da primeira semana. Combine uma data de revisão: se em 30 dias não houver proposta, o preço é reavaliado.
Fontes
- QuintoAndar, estudo de sobreprecificação (mais de 150 mil contratos e anúncios, jan/2023–abr/2024), via Exame, 28/06/2024. exame.com/mercado-imobiliario/tiro-pela-culatra-entenda-por-que-anuncios-de-imoveis-acima-do-preco-ideal-afastam-interessados
- Índice FipeZAP, venda e locação residencial, ago/2026, via InfoMoney (01/09/2026) e Portas (15/09/2026). fipe.org.br
- Banco Central do Brasil. SGS: IVG-R (21340) e IPCA (433). bcb.gov.br
- DataZAP / Grupo OLX. Anuário DataZAP 2026, 26/03/2026. imoveis.grupoolx.com.br/datazap/estudos-e-pesquisas/anuarios/anuario-datazap-2026
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